De USD 80.000 a USD 300.000: precios por zona, posibilidades reales y gastos que conviene conocer antes de empezar a buscar
Comprar una propiedad suele comenzar de una manera bastante previsible: entrar a un portal inmobiliario, elegir un barrio, aplicar algunos filtros y empezar a mirar avisos. Pero quizá ese no debería ser el primer paso. Antes de visitar propiedades hay dos preguntas que pueden ahorrar mucho tiempo —y también algunas frustraciones—: ¿Cuánto cuestan hoy las propiedades en las zonas que me interesan? Y, sobre todo: ¿Qué puedo comprar realmente con el presupuesto que tengo?
La respuesta no depende únicamente de la cantidad de dólares disponibles. Cambia según el barrio, la superficie, la cantidad de dormitorios, la antigüedad, el estado del inmueble, si tiene garaje, terraza o amenities e incluso según cuánto estemos dispuestos a reformar o a alejarnos algunas cuadras de nuestra zona inicialmente elegida. Y hay algo más: el precio de la propiedad y el dinero total necesario para comprarla no son la misma cosa.
No existe un único precio del metro cuadrado en Montevideo
Hablar de “cuánto cuesta una propiedad en Montevideo” como si toda la ciudad fuera un único mercado puede conducir a conclusiones equivocadas. Según el Índice INGAR correspondiente a agosto de 2026, la mediana entre los barrios relevados se ubicó en USD 2.768 por m² para apartamentos. Pero las diferencias entre zonas son importantes y, además, se trata de precios solicitados en publicaciones, no necesariamente de valores finales de compraventas efectivamente cerradas.
En algunos de los barrios de mayor valor, las medianas de oferta por metro cuadrado fueron:
- Villa Biarritz: *USD 4.405/m²*
- Parque Rodó: *USD 4.386/m²*
- Carrasco: *USD 4.375/m²*
- Punta Carretas: *USD 4.182/m²*
- Pocitos: *USD 3.917/m²*
- Malvín: *USD 3.750/m²*
Mientras tanto, otras zonas presentaban valores sensiblemente inferiores: La Blanqueada, USD 3.375/m²; Parque Batlle, USD 3.307/m²; Cordón, USD 3.203/m²; Tres Cruces, USD 3.018/m² y Jacinto Vera, USD 2.386/m².
Esto explica por qué el mismo presupuesto puede comprar propiedades completamente diferentes según dónde busquemos.
Pero también es importante no convertir el valor por metro cuadrado en una regla automática. Un apartamento usado que necesita actualización puede encontrarse por debajo de la mediana del barrio. Una unidad nueva, con terraza, buena orientación, vistas, garaje o mejores servicios puede superar ampliamente esa referencia.
Por eso, una idea debería acompañar toda búsqueda inmobiliaria: el precio por metro cuadrado sirve para orientarse; no sustituye una tasación ni el análisis concreto de una propiedad.
¿Qué muestran las compraventas de Vivienda Promovida?
Los datos de oferta pueden complementarse con información oficial. La Agencia Nacional de Vivienda informó que, dentro del segmento específico de Vivienda Promovida, el precio promedio registrado en Montevideo durante el primer semestre de 2026 fue de aproximadamente USD 2.477 por m² construido, con un incremento de 6,9% en dólares frente al primer semestre de 2025.
Para el año móvil a abril de 2026, los precios promedio declarados en ese régimen fueron:
- Monoambiente:* USD 97.051
- 1 dormitorio:* USD 126.774
- 2 dormitorios:* USD 166.175
- 3 dormitorios:* USD 254.890
Estos valores corresponden exclusivamente a Vivienda Promovida y no pueden extrapolarse automáticamente a todas las propiedades nuevas o usadas de Montevideo. Pero permiten visualizar claramente algo que suele aparecer en cualquier búsqueda: cada dormitorio adicional, cada metro y cada cambio de ubicación puede modificar de manera importante el presupuesto necesario.
Entonces aparece la pregunta que realmente interesa al comprador.
Tengo hasta USD 80.000: ¿qué puedo comprar?
Con este presupuesto, la zona se transforma probablemente en una de las variables más importantes de la búsqueda. Los datos relevados durante 2026 muestran valores de oferta considerablemente más bajos en barrios como Colón, Cerro, Maroñas, Cerrito, Malvín Norte, Ituzaingó, Sayago o Aires Puros. En agosto, por ejemplo, Cerro registraba una mediana de USD 1.049/m²; Colón, USD 1.063/m²; Maroñas, USD 1.143/m²; Cerrito, USD 1.163/m² y Malvín Norte, USD 1.231/m².
Esto no significa que todas las propiedades de esos barrios se encuentren por debajo de USD 80.000. Significa que, con un presupuesto acotado, ampliar el radio de búsqueda puede abrir posibilidades que no aparecen si el comprador se concentra únicamente en determinados barrios.
También puede tener sentido mirar unidades usadas, propiedades que requieran alguna actualización o tipologías que inicialmente no estaban consideradas. La pregunta empieza entonces a cambiar. Ya no es solamente: “¿Dónde quiero comprar?” Sino: “¿Dónde encuentro la mejor combinación posible de ubicación, superficie, estado y precio?”
Tengo hasta USD 100.000
Alrededor de los USD 100.000 comienzan a aparecer nuevas alternativas. En los datos de oferta de julio de 2026, Goes mostraba un precio total mediano cercano a USD 99.300 y Reducto a USD 99.000, junto con posibilidades en otras zonas centrales e intermedias. Como referencia adicional, el promedio declarado por la ANV para un monoambiente dentro de Vivienda Promovida fue de USD 97.051 para el año móvil a abril de 2026.
No quiere decir que USD 100.000 garanticen la compra de un monoambiente determinado. Sí permite comenzar a dimensionar qué segmentos pueden entrar en ese rango. En esta franja resulta especialmente importante analizar cada propiedad individualmente: una diferencia de estado, algunos metros, una terraza o una ubicación ligeramente diferente pueden cambiar considerablemente la ecuación.
Tengo hasta USD 150.000
Aquí el escenario empieza a volverse particularmente interesante. En agosto de 2026, el precio total mediano solicitado para apartamentos publicados en Cordón fue de USD 143.500, con una superficie mediana de 44 m². En Tres Cruces, la mediana se encontraba prácticamente sobre ese presupuesto: USD 151.200, con una superficie mediana de 52 m². También pueden aparecer alternativas en Jacinto Vera, La Blanqueada, Aguada, La Comercial o Brazo Oriental, dependiendo de la antigüedad, superficie y condiciones buscadas.
Es además una franja en la que suele aparecer una decisión muy concreta: ¿prefiero ubicación o superficie?. Con USD 150.000 puede ser posible elegir una unidad más pequeña en una zona de mayor valor o buscar algunos metros adicionales en un barrio próximo. No existe una respuesta universalmente correcta. Depende de cómo vive cada comprador y también de sus planes futuros.
Tengo hasta USD 200.000
Con USD 200.000 el abanico vuelve a ampliarse. En Malvín, por ejemplo, el precio total mediano de los apartamentos publicados durante agosto fue de USD 205.000, para una superficie mediana de 56 m². En Pocitos, la mediana se ubicaba en USD 235.000, con una superficie típica de 60 m².
¿Significa esto que no existen apartamentos por debajo de USD 200.000 en Pocitos? No. Significa que el comprador se encuentra por debajo de la mediana de la oferta del barrio y posiblemente deberá flexibilizar alguna variable: cantidad de metros, antigüedad, garaje, estado, ubicación dentro de la zona o características del edificio.
Este es uno de los motivos por los que buscar únicamente por nombre de barrio puede hacer que pasemos por alto buenas oportunidades. A veces, cinco o diez cuadras modifican considerablemente la relación entre precio y producto.
Tengo hasta USD 300.000
Con un presupuesto próximo a los USD 300.000 se ingresa en un segmento diferente. La mediana de oferta de Pocitos, situada en USD 235.000 en agosto, queda dentro del rango, y comienzan a considerarse con mayor amplitud zonas como Punta Carretas, Villa Biarritz, Parque Rodó y Malvín. Sin embargo, incluso dentro de esos barrios las diferencias pueden ser enormes según la superficie, la antigüedad, el piso, las vistas, el garaje y la calidad del edificio.
Los valores medianos por metro cuadrado lo muestran con claridad: USD 4.182/m² en Punta Carretas, USD 4.405/m² en Villa Biarritz, USD 4.386/m² en Parque Rodó, USD 3.917/m² en Pocitos y USD 3.750/m² en Malvín. Por eso, incluso cuando el presupuesto aumenta, comparar sigue siendo fundamental.
Una misma cantidad de dinero puede comprar cosas muy diferentes
Tomemos nuevamente USD 150.000. Ese presupuesto puede acercarnos al precio mediano de oferta de un apartamento en Cordón o Tres Cruces. En una zona con valores por metro cuadrado inferiores podría permitir buscar mayor superficie. Y en un barrio costero de alto valor probablemente implique resignar metros, garaje, antigüedad o alguna otra característica.
Por eso, el presupuesto no determina únicamente cuánto podemos comprar. Determina qué combinación de ubicación, metros, estado y prestaciones podemos elegir. Y allí aparece una de las claves de una buena búsqueda inmobiliaria: descubrir qué variables son realmente imprescindibles y cuáles pueden negociarse.
Nuevo o usado: una decisión que también modifica el presupuesto
Dos propiedades ofrecidas al mismo precio pueden representar operaciones financieras completamente diferentes. Un apartamento usado puede ofrecer más metros, pero requerir actualización de cocina, baños, instalaciones, aberturas o terminaciones. Una propiedad nueva probablemente requiera menos intervención inmediata, aunque puede presentar un valor por metro cuadrado superior y, dependiendo del proyecto, incorporar gastos de ocupación, conexiones u otros conceptos.
Por eso no conviene comparar únicamente precios. También hay que calcular cuánto costará realmente dejar la propiedad en las condiciones en las que queremos vivirla. Y tampoco debería suponerse automáticamente que todo el dinero invertido en una reforma se recuperará posteriormente al vender.
El precio publicado no es el costo total de comprar
Este es probablemente uno de los puntos más importantes de toda la búsqueda. Supongamos que una persona dispone de USD 150.000. ¿Esos USD 150.000 están destinados exclusivamente al precio del inmueble? ¿O constituyen todo el dinero disponible para realizar la operación? Porque además del precio de compra pueden existir ITP, honorarios notariales, comisión inmobiliaria, certificados, gastos registrales y costos asociados a la financiación bancaria, entre otros conceptos.
En el caso del ITP, DGI establece para el adquirente una tasa del 2%, pero existe una precisión fundamental: no se calcula automáticamente sobre el precio de compra, sino sobre el valor real fijado por Catastro debidamente actualizado.
En materia de intermediación inmobiliaria, el arancel de referencia informado por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya para compraventas es del 3% del precio de venta para cada parte, más IVA.
Y el trabajo notarial también genera honorarios y gastos que deben liquidarse específicamente según cada operación. Si existe financiación bancaria, se agregan además los costos vinculados al préstamo y, eventualmente, a la hipoteca.
Por eso: capital disponible y precio máximo de compra no necesariamente son la misma cifra.
Antes de mirar cien propiedades, conviene hacer cuatro definiciones
Una búsqueda ordenada podría comenzar definiendo:
1. Presupuesto total disponible.
Cuánto dinero tenemos realmente para realizar toda la operación.
2. Zonas posibles.
No solamente el barrio ideal, sino también zonas próximas o alternativas que puedan ofrecer una mejor relación precio-producto.
3. Necesidades imprescindibles.
Cantidad de dormitorios, metros, ascensor, terraza, garaje, accesibilidad, cercanía a determinados servicios o cualquier condición que realmente sea necesaria.
4. Aspectos negociables.
Antigüedad, estado, algunos metros menos, necesidad de reformas, ubicación unas cuadras más lejos o determinadas prestaciones.
Después sí comienza el verdadero trabajo de búsqueda. Porque quizá quien pensaba que solamente podía comprar un dormitorio descubra una alternativa de dos dormitorios a pocas cuadras. O quien estaba decidido a comprar una unidad nueva encuentre una excelente propiedad usada. O quien había elegido un único barrio comprenda que en la zona contigua puede obtener mucho más por el mismo dinero.
Comprar bien también es saber comparar
Los portales muestran propiedades. Pero buscar una propiedad y comprar bien no son exactamente la misma cosa. Comprar implica interpretar valores, comparar alternativas similares, detectar cuándo un precio parece razonable, calcular los costos actuales y futuros y pensar incluso cómo puede posicionarse esa propiedad si algún día necesitamos venderla. Por eso, el acompañamiento de un comprador empieza mucho antes de abrir la puerta de una propiedad.
Empieza ayudándolo a responder tres preguntas:
- ¿Cuánto puedo invertir realmente?*
- ¿Qué puedo comprar con ese dinero?*
- ¿Dónde encuentro la mejor propiedad posible para mis necesidades y mi presupuesto?*
En Alianza Inmobiliaria creemos que transformar un presupuesto en una buena compra requiere información, comparación y estrategia. Porque encontrar una propiedad que nos guste es importante. Pero comprar bien es encontrar la propiedad adecuada, a un valor razonable y dentro de una operación que podamos afrontar con tranquilidad.
¿Estás pensando en comprar y no sabés qué posibilidades tenés con tu presupuesto? Podemos ayudarte a analizar tu capacidad real de compra, definir las zonas más convenientes y enfocar la búsqueda en propiedades que realmente tengan sentido para vos.
