Si estás pensando en invertir en bienes raíces en Uruguay, es fundamental entender cómo calcular la rentabilidad de un inmueble. Conocer la rentabilidad bruta y neta, identificar los costos que debés contemplar y ubicar las zonas con mayor demanda y potencial en Montevideo son pasos clave antes de dar el siguiente paso.
Comprar para alquilar sigue siendo una de las estrategias más utilizadas por los inversores en el país. Pero la gran pregunta es: ¿cuánto deja realmente?
La respuesta está en comprender a fondo cómo medir la rentabilidad y qué elementos, además del precio de compra y el ingreso por alquiler, influyen en el resultado final.
Qué es la rentabilidad inmobiliaria y por qué es tan importante
La rentabilidad inmobiliaria representa el porcentaje de ganancia que obtenés al invertir en una propiedad, en relación con el monto total que pagaste por ella.
Es una herramienta clave para comparar opciones: distintos tipos de inmuebles, ubicaciones y estrategias (como alquilar a largo plazo o comprar para luego revender).
Existen dos maneras de calcularla:
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- Rentabilidad bruta: cálculo rápido que muestra cuánto rinde el alquiler sin descontar gastos.
- Rentabilidad Bruta Anual (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) × 100
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- Rentabilidad neta: el indicador más preciso, ya que descuenta todos los gastos asociados: impuestos, mantenimiento, gastos comunes, períodos sin inquilino y costos de compra.
- Rentabilidad Neta Anual (%) = (Ingreso anual neto / Inversión total) × 100
Costos que debés incluir para calcular la rentabilidad neta
En una inversión inmobiliaria hay gastos evidentes y otros que suelen pasarse por alto. Estos son los más relevantes en Uruguay:
Costos iniciales (al momento de la compra):
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- Comisión inmobiliaria: 3% + IVA sobre el valor de compra.
- ITP (Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales): 2% del valor catastral, pagado por comprador y vendedor, cada uno.
- Honorarios de Escribano: entre el 2% y el 3% del valor de la operación. (Según Asociación de Escribanos del Uruguay)
Gastos Adicionales:
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- IRPF sobre alquileres: 10,5% del ingreso bruto mensual (régimen ficto).(según DGI)
- Contribución inmobiliaria: 0,25% – 0,35% del valor catastral (pago anual).(según Intendencia de Montevideo)
- Impuesto de Primaria: 0,2% – 0,3% del valor catastral.(según ANEP)
- Vacancia: se recomienda estimar al menos un mes sin inquilino al año (8,3% del ingreso anual).
- Gastos comunes promedio (si aplica): entre $3.000 y $7.000 mensuales.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos un apartamento de US$100.000 que se alquila a $23.000 mensuales (aprox. US$575). Esto equivale a US$6.900 brutos al año.
Costos iniciales:
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- Comisión inmobiliaria: US$3.660
- ITP (40% valor catastral): US$800
- Escribano: US$2.000
- Inversión total: US$106.460
Gastos anuales:
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- IRPF: US$724
- Vacancia + gastos comunes: US$650
- Contribución + Primaria: US$450
- Total gastos anuales: US$1.824
Cálculo:
- Ingreso neto anual = US$6.900 – US$1.824 = US$5.076
- Rentabilidad neta = (5.076 / 106.460) × 100 = 4,7%
En este caso, la rentabilidad bruta sería del 7%, pero la neta se ajusta al 4,7% anual. Aun así, se mantiene competitiva frente a otras alternativas de inversión.
Zonas con mayor rentabilidad en Montevideo
En general, las zonas con mejor rentabilidad se encuentran en el norte y oeste de Montevideo, especialmente con unidades pequeñas o viviendas de interés social.
Apreciación del capital: el plus silencioso
Más allá del ingreso por alquiler, las propiedades también pueden aumentar de valor con el tiempo. Aunque en Uruguay los incrementos suelen ser graduales, hay casos de zonas que duplicaron su precio en dólares en 10 o 15 años, sobre todo en áreas cercanas a polos logísticos, zonas francas o proyectos de renovación urbana.
Invertir en inmuebles no solo puede generar ingresos constantes, sino también capitalizarse a largo plazo, potenciando tu rentabilidad total.
Un aspecto fundamental a tener en cuenta es que la valorización de una propiedad se evalúa a largo plazo y debe sumarse al cálculo del retorno total de cualquier inversión inmobiliaria.
¿Vale la pena invertir en vivienda promovida?
Las unidades construidas bajo el marco de la Ley 18.795 ofrecen beneficios fiscales muy atractivos: están exentas de IRPF durante 10 años y no pagan ITP al momento de la compra.
Esto significa que, al elegir este tipo de propiedad, la rentabilidad neta puede incrementarse entre un 2% y un 3% en comparación con una inversión tradicional sin estos incentivos.
¿Cuál es la ganancia real?
La rentabilidad neta de un inmueble en Uruguay no es un número fijo: depende de la ubicación, la estrategia que elijas, la carga impositiva y el tiempo promedio que la propiedad permanezca vacante.
En términos generales, el promedio neto oscila entre 4% y 6% anual, aunque hay zonas y proyectos que permiten superar ampliamente ese rango.
Hacer un cálculo detallado con datos concretos es el primer paso para tomar decisiones inteligentes. Apoyarte en asesoramiento profesional y analizar en profundidad el mercado son claves para encontrar las oportunidades más rentables y seguras en el sector inmobiliario uruguayo.
