El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa un momento interesante. Hay inversión, nuevos desarrollos, una fuerte demanda de alquileres y cambios en la forma en que las personas eligen dónde y cómo vivir. Pero para entender realmente qué está sucediendo no alcanza con mirar si los precios suben o bajan. Las búsquedas realizadas en los portales inmobiliarios, los valores de publicación y las compraventas efectivamente concretadas muestran distintas partes de una misma realidad. Analizarlas en conjunto permite entender mejor hacia dónde se está moviendo el mercado y, sobre todo, qué decisiones pueden ser más convenientes para compradores, vendedores e inversores.
Estos son algunos de los datos más relevantes que dejó el primer semestre de 2026.
1. El alquiler representa casi la mitad de la demanda inmobiliaria
Según datos de InfoCasas correspondientes al período enero-junio de 2026, sobre más de 6,2 millones de visitas y un millón de consultas, el 48% de la demanda estuvo dirigida al alquiler, frente a un 41% interesado en comprar y un 11% en alquileres temporales.
¿Qué nos dice este dato?
Que alquilar ya no puede analizarse simplemente como una solución transitoria previa a la compra de una vivienda. Los cambios en las estructuras familiares, la movilidad laboral, el aumento de hogares unipersonales y las nuevas prioridades de consumo están modificando la relación de muchas personas con la vivienda. Para el inversor, significa también que sigue existiendo un mercado locativo importante al momento de evaluar una propiedad como activo generador de renta.
2. El apartamento concentra el 70% de la demanda
Durante el primer semestre, el 70% de la demanda registrada por InfoCasas correspondió a apartamentos, frente al 27% de casas y un 3% de otras tipologías. Es un dato importante, pero no significa que las casas hayan perdido atractivo. Lo que ocurre es que apartamentos y casas están respondiendo cada vez más a públicos y necesidades diferentes. Mientras el apartamento concentra buena parte de la demanda urbana, las casas continúan teniendo atractivo para familias que priorizan superficie, espacios exteriores o determinadas zonas residenciales. Por eso, al valorar una propiedad, la pregunta no debería ser solamente “¿cuánto vale el metro cuadrado?”, sino también “¿qué tipo de comprador está buscando hoy este producto en esta microzona?”.
3. El apartamento de un dormitorio se consolida como un producto clave
La tipología más buscada para alquiler anual durante el semestre fue el apartamento de un dormitorio, con una franja de precios de aproximadamente $24.000 a $28.000 mensuales. Y resulta interesante que esa misma tipología aparece también como una de las preferidas por los inversores, particularmente dentro de valores de compra de entre US$95.000 y US$160.000. Esto genera un punto de encuentro entre dos mercados: quien necesita una vivienda funcional y quien busca un inmueble con posibilidades de renta. No es casualidad. Los apartamentos de un dormitorio suelen ofrecer un ticket de entrada menor que las unidades más grandes, una demanda locativa amplia y flexibilidad para distintos perfiles: personas solas, parejas, estudiantes, profesionales o adultos mayores.
4. Más de la mitad de la demanda de compra se concentra debajo de US$150.000
Otro dato muy significativo aparece cuando analizamos los presupuestos. Según InfoCasas, el 51% de la demanda de propiedades en venta se concentró en valores de hasta US$150.000. Otro 38% buscó propiedades entre US$150.001 y US$300.000; 10% entre US$300.001 y US$500.000 y solamente 1% por encima de US$500.000. Para un propietario que está pensando en vender, esta información resulta especialmente importante. Una propiedad puede tener determinadas características constructivas, superficie o valores históricos en la zona, pero el precio finalmente debe dialogar con la capacidad y disposición de compra de la demanda existente. Publicar demasiado por encima del mercado puede significar muchos meses de exposición, pérdida de interés y sucesivas reducciones de precio. Una correcta estrategia comienza, por eso, con una tasación que contemple no solamente los comparables publicados, sino también la microzona, el estado del inmueble, su público objetivo y el comportamiento real de la demanda.
5. Pocitos continúa liderando, pero la demanda se distribuye
El relevamiento semestral de Mercado Libre muestra que Pocitos concentró aproximadamente 20% de las búsquedas de apartamentos en venta. También presentan niveles relevantes Cordón, Malvín, Punta Carretas, Centro, La Blanqueada, Buceo, Parque Batlle, Tres Cruces y Parque Rodó. Esto confirma algo importante: la ubicación sigue siendo determinante, pero la demanda no se concentra exclusivamente en los barrios tradicionalmente considerados premium. Conectividad, servicios, transporte, centros educativos, cercanía al trabajo y posibilidades de acceder a una vivienda dentro del presupuesto disponible están ganando peso en la decisión. Para quienes buscan invertir, esto puede abrir oportunidades en barrios consolidados que todavía presentan valores de entrada inferiores a los de la franja costera.
6. Cuando se buscan casas, el mapa cambia
Las preferencias no son iguales para todos los tipos de inmueble. En la búsqueda de casas en Montevideo, Malvín y Carrasco aparecen entre las zonas con mayor interés, mientras también se registra demanda en Buceo, Prado, Pocitos, La Blanqueada, Parque Batlle, Punta Gorda, Sayago y Brazo Oriental. En Ciudad de la Costa el fenómeno es todavía más evidente. Para casas en venta, El Pinar concentró el 24% de las búsquedas, seguido por Lagomar y Solymar con 16% cada uno. En apartamentos, en cambio, Barra de Carrasco y Parque Miramar concentraron buena parte del interés. La conclusión es clara: no existe un único mercado inmobiliario. Existen micromercados determinados por ubicación, tipología, precio y perfil de comprador.
7. El alquiler promedio de apartamentos en Montevideo ronda los $28.500
Según el informe de Mercado Libre citado por El Observador, el valor promedio del alquiler de apartamentos en Montevideo pasó de aproximadamente $28.000 a $28.500, nivel en el que se habría mantenido desde marzo de 2026. Pero el promedio puede resultar engañoso si no se observa barrio por barrio. Mientras zonas como Nuevo París, Belvedere o La Teja presentaban valores cercanos a $17.000, Pocitos se encontraba por encima de $32.000, Punta Carretas alrededor de $38.400 y Carrasco mostraba valores considerablemente mayores. Por eso, hablar del “precio de Montevideo” tiene cada vez menos sentido sin analizar primero la microzona. Dos propiedades de superficie similar pueden comportarse de manera completamente diferente dependiendo de su ubicación, estado, gastos comunes, servicios y público potencial.
8. Los precios efectivos de compraventa también muestran ajustes
Aquí aparece una distinción fundamental. Una cosa son los precios solicitados en los avisos y otra diferente son los valores de las operaciones efectivamente registradas. Según datos del Instituto Nacional de Estadística difundidos en julio, la mediana de los precios de las transacciones inmobiliarias se ubicó en US$80.000 en abril de 2026, registrando una caída mensual de 11,11%, aunque permaneció 2,56% por encima del nivel de doce meses antes. En mayo se registraron 4.309 altas de compraventa, 7,37% menos que en el mes anterior pero 3,88% más que un año antes. Montevideo, Maldonado y Canelones concentraron más del 64% de esas operaciones.
¿Significa esto que las propiedades bajaron 11% de un mes para otro?
No necesariamente. Las medianas pueden cambiar también por la composición de los inmuebles que se venden en cada período. Por eso es riesgoso extrapolar un indicador nacional directamente al valor de una propiedad determinada. Para tomar decisiones individuales sigue siendo indispensable analizar comparables, ubicación y características específicas del inmueble.
9. La inversión inmobiliaria continúa mostrando dinamismo
Mientras algunos indicadores muestran ajustes, el desarrollo inmobiliario sigue generando inversión. InfoNegocios relevó más de US$580 millones en inversiones inmobiliarias anunciadas durante 2026, considerando grandes proyectos corporativos, comerciales y residenciales. Entre ellos aparecen edificios de oficinas, desarrollos residenciales, centros comerciales y proyectos de gran escala tanto en Montevideo como en otros departamentos. Esto muestra un mercado mucho más amplio que la tradicional compraventa de vivienda usada. Hoy el real estate uruguayo incluye también vivienda promovida, proyectos mixtos, oficinas, logística, centros comerciales y nuevos modelos de desarrollo. Para propietarios de terrenos o inmuebles de gran superficie, entender estas tendencias puede ser determinante para detectar el mayor y mejor uso posible de una propiedad antes de ponerla en venta.
10. La sociedad cambia y la vivienda también
Quizás este sea uno de los fenómenos más importantes para observar hacia adelante. Uruguay presenta un crecimiento demográfico reducido, pero al mismo tiempo aumenta la cantidad de hogares y existe una mayor demanda de viviendas pequeñas. Entre las razones aparecen los hogares unipersonales, las separaciones, jóvenes que se independizan, estudiantes que se trasladan hacia centros urbanos, el envejecimiento poblacional, el teletrabajo y una mayor búsqueda de viviendas funcionales y fáciles de mantener. Los datos citados por InfoNegocios muestran además que a marzo de 2026 los alquileres habían aumentado 4,97% interanual, frente a una inflación general de 2,94%. Esto explica, al menos parcialmente, por qué las unidades compactas y particularmente las de un dormitorio siguen teniendo tanta demanda. Y también demuestra algo más profundo: el mercado inmobiliario no cambia solamente por razones económicas. Cambia porque cambia la sociedad.
¿Qué podemos concluir?
Los datos del primer semestre de 2026 muestran un mercado activo, pero mucho más segmentado. No todas las propiedades aumentan de valor de la misma manera. No todos los barrios tienen la misma demanda. No todo inmueble publicado encuentra comprador por el simple hecho de estar en una buena ubicación. Y tampoco toda inversión inmobiliaria debe analizarse únicamente pensando en la valorización futura.
Para quien vende, el precio correcto y la estrategia de comercialización son fundamentales. Para quien compra, conocer el mercado permite detectar oportunidades y negociar mejor. Y para quien invierte, comprender quién será el usuario final de esa propiedad —qué busca, cuánto puede pagar y dónde quiere vivir— puede ser tan importante como calcular su rentabilidad. En definitiva, detrás de cada inmueble hay un mercado específico. Y cuanto mejor comprendamos ese mercado, mejores decisiones podremos tomar.
En Alianza Inmobiliaria entendemos que el trabajo profesional no comienza mostrando propiedades: comienza analizando información, entendiendo las necesidades de cada cliente y estudiando el potencial real de cada inmueble. Comprar, vender o invertir en una propiedad es una decisión importante. Contar con información y asesoramiento profesional puede hacer una gran diferencia.
